REITへの投資で懸念点となりそうな、10年で2倍超えのS&P/ケース・シラー・サンフランシスコ住宅価格指数

投稿日：2019/10/31 更新日：2019/10/31

株式だけでなく、債券も高いという識者もいて金に投資をしてる著名投資家もいますけど、金もわたしは過去と比較して高すぎると思うんですよね。

だからといって逃げ道が他にあるかというないので分散して投資していますが、それ以外に何があるかというといまのところREITかんということで、グローバルREITに投資する「iシェアーズグローバルREIT ETF(ティッカー：REET)」へ投資を開始しました。

分散を考えて、iシェアーズグローバルREIT ETF(REET)に投資しました。 - 関東在住福岡人のまったり投資日記

8月終わりにポートフォリオを計算してみたところ株式の比率が減少していたので、今月株式中心に投資を行うことにしたのですが、日米中心に株価が上昇しています。...

ただ、グローバルREITにしても懸念点はあるわけです。

中国は不動産バブルのリスクがありますし(西にフロンティアっぽい土地はあるが、そもそも異民族の土地)、香港は中国が強硬に出ると逃げ出す企業が増えるリスクがある。

先進国REITで比率の高い日本は人口減のリスクがありますし(関東圏、大阪圏、福岡市あたりで10年くらいは延命できるかもしれませんが)。

ともすれば米国REIT一本でとなりかねないのですが、米国REITで気になる点が1つあるのです。

気にしているのはあまりにも上がりすぎて社会問題化しそうなサンフランシスコの住宅価格です。

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S&P/ケース・シラー・全米住宅価格指数と比較しても明らかに上昇度が高いサンフランシスコの住宅価格

アメリカ合衆国における住宅価格指数であるS&Pケース・シラー住宅価格指数は、アメリカ国内の住宅価格動向を示す最も一般的な指数の一つであり、住宅価格は個人消費に大きな影響を与えるため、アメリカ国内の景気指標としても重視されています。

過去10年のS&P/ケース・シラー・全米住宅価格指数は以下の通り。

SP CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index-20191031

過去10年で150.75→212.06と1.4倍になっています。

全米住宅価格以外に、サンフランシスコなどの地方の都市の住宅価格も指数になっているのですが、S&P/ケース・シラー・サンフランシスコ住宅価格指数は過去10年で見ても上昇度が高い。

SP CoreLogic Case-Shiller San Francisco Home Price NSA Index-20191031

128.86→268.81で約2.1倍になっています。

ちなみに先物市場が存在するため、先物価格を見ることによって市場が将来の住宅価格をどのように予想しているかを見ることができるS&P/ケース・シラー10都市圏住宅価格指数(対象都市：ボストン、シカゴ、デンバー、ラスベガス、ロサンゼルス、マイアミ、ニューヨーク、サンディエゴ、サンフランシスコ、ワシントン)というのもあるのですけど、過去10年で155.95→230.83と約1.5倍。

サンフランシスコの伸びがいかに突出しているかがわかると同時に、10年で住宅価格が倍ってなんか違和感を覚えるのはわたしだけでしょうか？

サンフランシスコでは住宅費が高すぎて都市から住民が離れていく事象も発生している

サンフランシスコだけでなくシアトルなんかも過去10年で149.44→255.35と大きく上昇しています(この10年でシアトル・マリナーズの本拠地セーフコーフィールドは空席がさらに目立つようになりましたが・・)

SP CoreLogic Case-Shiller Seattle Home Price NSA Index-20191031

ただ、サンフランシスコの場合、住宅価格の高騰はシアトルを上回っており、弊害が出ているという記事が検索するとかなり見られるんですね。

住宅費が高すぎて都市から… （GIGAZINE） - auヘッドライン

by Alexander Mils アメリカ西海岸にあるサンフランシスコや近郊の都市を含めたサンフランシスコ・ベイエリアは、世界でも有数のハイテク企業が集まる都市として知られています。そんなサンフランシスコ・ベイエリアには多くの人々が住んでいるものの、あまりにも高すぎる住宅費が生活を圧迫し、住民たちが離れていく現状があるそうです。

留学生で来た人たちが失業してホームレス化しているという話も2年ぐらい前に聞いたことがありますので、山火事が毎年のように起きてるのと併せてよく暴動的なものが起きないなと思いますが。

そんなサンフランシスコやシアトルの住宅価格ですが、ここ1年は停滞気味のように見えます。

eMAXISの先進国REITのアメリカの比率は4分3近くに及びます。仮にこのまま伸びが鈍化したらREITや不動産セクターの今後は雲行きが怪しくなるように思えるのですけど。