長期で上昇し続けているイギリスの不動産価格はロンドンの住宅価格が高騰しているのが大きい
ポートフォリオの改造と言うことで2年前からグローバルREITに投資を始めて、狙い通りREITの割合もポートフォリオ内で高まってきました。
改造着手から2年経過した2021年7月終了時点の海外ETFのポートフォリオ公開するよ - 関東在住福岡人のまったり投資日記
数年前にサクソバンク証券での投資や配当再投資を開始したわけですが、そのタイミングでちょっと相場が過熱気味な感じはあったので、「アセットアロケーションの最適化」などの本を読んだりしながら、海外ETFで新興国債券やらREITなどにも投資をするようになりました。...
で、不動産価格も割と2年前から気にするようになったのですが、イギリスの不動産価格で興味深い記事を見ました。
【需給と価格】イギリスの宅地の実質価格は長期で上昇し続けている - 高卒非正規が株式投資でアーリーリタイアを目指す
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シーゲル教授の有名なチャートでは、ゴールドの約200年間の実質リターンは0.6％と非常に低いです。
コモディティ全般として見た場合でも、超長期でみれば物価指数と同様の上昇となるはずなので、実質リターンはほぼゼロ、保有コストを考慮するとマイナスになり、投資対象としては不要という風に昔は考えていました。
ronaldread.blogspot.comわたしはイングランドのプレミアリーグをたまに見ますが、アーセナルがハイベリーというスタジアムからエミレーツスタジアムに移転して、前の本拠地にハイベリースクエアと言うマンション立ててます。
それだけロンドンの不動産収入が大きいという事例だと思うのですが、じゃあ実際のところどうよ？ということでいろいろ資料を探してみました。
20年間で4倍上昇しているロンドンの不動産価格
ロンドンの不動産価格に関しての資料はスターツが出してました。
ロンドン市民は年金替わりに 不動産を持つ
2000年1月～2021年5月のロンドン市内の平均不動産価格推移のグラフ見ても、この20年間価格が上昇していて、リーマンショック時に見せた20%の下落以外には大きな値下がりは無く順調に上昇推移を見せています。
確か、リーマンショック時に上記で触れたハイベリースクエアも売れ行きが・・という話はありました。
ではなんでロンドンの不動産価格はこうなの？という話ですが、以下の理由が挙げられています。
- 1980年代の公共住宅建設予算削減の政策変更後、公共住宅供給件数が大きく下がり、慢性的な供給不足に陥っている。2019年度には21万戸と政府の新規住宅供給目標30万戸を下回っている。市内中心部の開発規制も供給不足に拍車をかける。
- イギリスでは退職金制度が義務化されていない為、老後の備えとして年金替わりに若いうちから値上がり期待の出来る不動産を持つ意識が強い。
- 就業機会の豊富なロンドンに人が集まり住宅需要が高いことや、国際金融都市として外から人や資金の流入も多い。
中古も新築も同じ傾向のようですね。
イギリス全体でこの傾向なのか、ロンドンが飛び抜けてるかが気になって調べたらやはりロンドンが抜けている。
住宅価格の高騰により英国の資産形成の柱に黄色信号。影を落とし始めたEU離脱の行方 | 住まいの本当と今を伝える情報サイト【LIFULL HOME'S PRESS】
持ち家を乗り換えて行く「プロパティーラダー（不動産のはしご）」を資産活用の中心に考えていた英国。しかし、近年の住宅価格の高騰、EU離脱を取り巻く不透明さが、その運用に影を落とし始めている。
現状ロンドンで新築を買うためには頭金11万9,000ポンド、年収8万4,000ポンド(約1300万)が必要と言われていて、若者のマイホーム購入支援に政府が動いてるそうです。
とここまで見てきましたが、このような状況になっている国は他の先進国でもあるでしょうし、比較的人口ピラミッドがまともなイギリスでこれならば、他の人口減少が始まってる国でも同じ状況ならば不動産価格の上昇は期待できる可能性はあるかと。
加えて都市化の促進のトレンドは今後続くでしょうし、スマートシティもぽつぽつ出てくるはず。アフリカは人口増も顕著。
経済トップのアメリカも人口が増えるとなると、グローバルREITに関してはポジティブでいいかなと考えます。
ただ、気になる点はあって間違いなくいびつな中国の不動産市場が崩れたときに他の国への影響どうなるかは留意しておく必要があるかなと考えています。
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